Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to dobre rozwiązanie na starość, z takim poglądem spotykamy się coraz częściej, ale czy to właściwe podejście rolników? Czy ziemia rolna wydzierżawiona na cele nie rolnicze może przysporzyć problemów w przyszłości? W tym artykule opiszę plusy i minusy dzierżawy ziemi pod farmy fotowoltaiczne i wiatrowe, przeanalizujemy umowę dzierżawy pod kątem opłacalnośc, czekam na Wasze opinie jeśli macie doświadczenie w tym zakresie.
Plusy dzierżawy ziemi rolnej pod farmy fotowoltaiczne
Osoby decydujące się na wydzierżawienie ziemi pod farmę fotowoltaiczną za największy plus uważają, możliwość zarabiania „nic nie robiąc” na ziemi o słabej klasie. Preferowana klasa ziemi pod farmę fotowoltaiczną to IV i gorsze, wiąże się to z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat lub przekwalifikowaniem ziemi. Po drugie, dzierwa ziemi pod fotowoltaikę to stabilne źródło dochodu nawet na 29 lat, które de facto przynosi dochód bez konieczności doglądania biznesu, czy prowadzenia prac rolnych. Po trzecie, wydzierżawienie ziemi pod farmę jest ciekawym rozwiązaniem dla osób nie mieszkających w Polsce, którzy wogóle nie muszą interesować się np. odziedziczoną ziemią. Po czwarte osoby stawiające na tego typu wynajem podkreślają, że branża energetyczna jest pewna i stabilna, to fakt, Polska potrzebuje dużych ilości zielonej energii. Deweloperzy farm fotowoltaicznych podpisują wieloletnie kontrakty sprzedaży energii, często z gwarancjami rządowymi ceny w postaci aukcji OZE. Inni inwestorzy korzystają z wieloletnich umów ppa z dużymi odbiorcami. Piątym plusem jest prognoza długookresowego wzrostu cen energii, która gwarantuje, że zapotrzebowanie na energię z farmy fotowoltaicznej nie będzie maleć. Po szóste farma fotowoltaiczna to ekologiczny sposób wytwarzania energii, po realizacji projektu łatwo doprowadzić ziemię do pierwotnej formy zagospodarowania. Bezpieczne komponenty skręcane, łatwo rozmontować i usunąć.
Zagrożenia wynajęcia ziemi komuś pod fotowoltaikę
Istnieje kilka zagrożeń, tak jak w przypadku, każdego biznesu, że osoba wynajmująca będzie unikała płącenia czynszu dzierżawy. Myślę, że zgodzisz się, aktualnie wiele osób potrzebuje „szybko” zarobić i pojawia się wielu pośredników, którzy tylko chcą podpisać umowę dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę, a nie koniecznie chcą płacić i wybudować tę instalację. Pewnie zastanawiasz się w jakim celu ktoś podpisuje umowę na dzierżawę ziemi, której nie chce wykorzystać. Takie podejście ma często na celu:
-stworzenie większego pakietu umów na spółkę celową (banku ziemi) i odsprzedanie spółki większym podmiotą
-zablokowanie lokalizacji i realizację farmy na innej lokalizacji sąsiedniej
-podpisanie umowy w celu odsprzedaży umowy osobie zainteresowanej lub funduszowi inwestycyjnemu
-blokowanie ziemi pod przyszłe projekty OZE
Jak nie dać się oszukać i nie zostać wplątanym w nieuczciwe praktyki dzierżawy ziemi?
Po pierwsze zachęcam Cię do korzystania ze współpracy ze sprawdzonymi firmami, działającymi od lat na rynku, takimi jak Nasza. Po drugie, przeczytaj umowę dzierżawy i daj tę umowę prawnikowi do weryfikacji. Po trzecie zwróć szczególną uwagę na takie niuanse w umowie jak:
-od kiedy najemca płaci czynsz, często czynsz płaci się dopiero po wybudowaniu farmy, warto zagwarantować sobie opłatę za okres projektowania np. 3000 zł/ha, taka opłata często odstrasza nieuczciwych pośredników
-czy umowa dotyczy całej działki, czy tylko ziemi wydzielonej pod farmę fotowoltaiczną i drogi dojazdowe
-czy umowę dzierżawy można przez cesję „sprzedać” bez Twojej wiedzy innej spółce
-jak czas ma podmiot na wybudowanie farmy fotowoltaicznej – jeśli po 3 latach farma nadal nie jest wybudowana to zagwarantuj sobie możliwość odstąpienia od umowy
-w jaki sposób wzrasta czynsz (czy jest indeksowany o inflację) przy aktualnej inflacji 15% wzrost czynszu o 15% to cieawy przyrost dochodu
-co w przypadku zmian prawnych- jeśli rząd wprowadzi nowy podatek, kto od nieruchomości to kto to będzie płacił
-kto będzie odpowiadać za demontaż instalacji po zakończeniu okresu dzierżawy
– co w przypadku awarii farmy, np. jeśli silny wiatr uszkodzi farmę i inwestor nie naprawi farmy, czy nadal będzie płacić czynsz
Jaki są stawki (koszt) dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę w 2022 roku?
Z jednej strony stawki dzierżawy ziemi pod farmy fotowoltaiczne w 2022 roku rosną (inflacja, zapotrzebowanie), z drugiej strony stawki ustabilizowały się od 2021 roku. Koszt dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę różni się w zależności od roku, w którym umowa dzierżawy została podpisana. Jak myślisz jak jest w przypadku dużych umów dzierżawy powyżej 20 ha? Pewnie myślisz, że ceny spadają, nic bardziej mylnego, dość trudno znaleźć aktualnie duże areały.
Stawki jakie spotykamy w realnych umowach(nie internetowe oczekiwania) na rynku, stawka za ha w zł netto:
Stawki w 2018 roku 8 tys. zł -9 tys. zł /ha
Stawki w 2020 roku 10 tys. zł -11 tys. zł /ha
Stawki w 2021 roku 10 tys. zł -14 tys. zł /ha
Stawki w 2021 roku 12 tys. zł -18 tys. zł /ha
W przypadku areałów powyżej 100 ha w jednym kawałku lub działki sąsiadujące, znajdującego się w pobliżu GPZ, cena transakcyjna kształtuje się na poziomie 16 tys. zł -20 tys. zł /ha.
Podsumowanie
Podsumowując wydzierżawienie ziemi pod farmę fotowoltaiczną to dobry pomysł, współpraca z osobami z doświadczeniem podnosi prawdopodobieństwo wybudowania farmy i korzystania z czynszu. Współraca bezpośrednio z funduszami inwestycyjnymi bywa trudna dla indywidualnych osób, dlatego warto rozmawiać z podmiotami już współpracującymi z inwestorami. Wiele niuansów wpływa na poziom czynszu, z drugiej strony otwarte podejście i pomoc inwestorowi w realizacji przedsięwzięcia przyspieszy budowę. Już wiesz za ile wydzierżawisz ziemię pod fotowoltaikę, dopilnuj by cena nie była tylko kwotą na papierze a realnym dochodem.
Jeśli chcesz wydzierżawić ziemie możesz do Nas napisać przez formularz na stronie głównej. Znamy inwestorów poszukujących gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Jeśli masz małą działkę (od 1000 m2) , napisz do Nas chętnie zrealizujemy tam projekt magazynu energii. Z nami możesz też wykonać projekt farmy fotowoltaicznej i sprzedać projekt lub farmę po wybudowaniu, w kolejnym artykule poznasz koszt budowy farmy fotowoltaicznej (link).